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人大房地產金融班:房地產市場運行之數量走勢分析

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樓主
發表于 2020-3-12 09:16:16 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  2019年,中央層面關于房地產市場的政策定位依然是要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的定位”,并新提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。部委層面,防范資金違規進入房地產市場成為央行和銀保監會監管重點;地方政府層面,熱點城市的限購、限貸、限售等行政性調控手段仍在持續。
  中國人民大學房地產金融高級研修班:數量走勢分析
  從商品住宅銷售數據來看,持續的房地產市場調控政策效果逐漸顯現。2019年全國商品住宅銷售面積為15.01億平方米,同比增長1.5%,增速較上一年明顯放緩;2019年商品住宅竣工面積為6.01億平方米,同比增長3.0%。2019年,全國商品住宅銷售額為13.94萬億元人民幣,同比上漲10.3%。這意味著在持續的房地產調控政策下,我國商品住宅平均銷售價格仍在上漲。但從同比增幅來看,已經處于歷史較低區間,房地產的黃金時代早已結束,白銀時代也逐漸遠去。
  從市場傳導邏輯來看,土地市場的交易數據可以反映房地產開發企業對市場的預期。2019年,百城住宅類土地供應面積為2.73億平方米,同比增加3.72%,增幅大幅放緩;成交面積為2.73億平方米,同比增加7.97%,增速與上一年基本持平;成交金額為3.37萬億元,同比增長25.59%,成交土地樓面均價同比上漲16.33%。但從二季度房企融資政策再次全面收緊之后,5月份以來土地流拍數量激增,土地成交溢價率出現持續下滑,成交土地樓面均價也從7月份開始顯著下降。這表明二季度之后開發商對房地產市場的預期發生明顯變化,拿地更趨理性,部分資產負債率較高的民營房地產企業甚至已經暫緩拿地,調控政策成效較為顯著。總體來看,2019年百城住宅類土地供應節奏整體放緩,成交面積增速與上一年基本持平,成交金額和土地樓面均價出現一定程度上漲,部分城市地方政府通過減少住宅類土地供應面積來穩住地價和房價的意圖明顯。
  從去庫存的情況來看,我們統計的18個城市平均住宅庫存去化月數由2015年4月的最高點22.3個月,下降到2019年12月底的14.0個月。其中,12月底一線城市平均去化周期為9.0個月;二線城市平均去化周期為8.6個月;三線城市平均去化周期為24.2個月。總體來看,得益于中央的去庫存戰略、部分地區人才政策以及各地的棚戶區改造計劃,目前一、二、三線城市的庫存相對于2015年4月高達9.8個月、17.3個月和39.7個月的庫存去化周期已經明顯降低,二、三線城市的住宅庫存問題已經得到顯著改善。數據顯示,2019年一、二線城市住宅去化周期仍處于合理區間,三線城市住宅庫去化周期卻從2018年底的17.8個月上升至2019年末的24.2個月,去庫存壓力增大,需要警惕三線城市住宅庫存進入新一輪上升周期。雖然三季度以來部分房地產企業加大了三線城市庫存住宅降價促銷力度,并明確表示將撤離三四線城市住房市場,使庫存去化周期較一、二季度有所改善。但在房地產企業融資渠道全面收緊的政策背景下,庫存積壓的上升將會給布局于三線城市中小房企帶來較大的資金鏈壓力,部分資金周轉能力較弱的房企可能會出現較大的債務風險。

  課程報名:李主任 13911249815

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