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人大房地產金融班:房地產市場運行之價格走勢分析

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發表于 2020-3-12 09:16:35 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  2019年,中央層面關于房地產市場的政策定位依然是要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的定位”,并新提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。部委層面,防范資金違規進入房地產市場成為央行和銀保監會監管重點;地方政府層面,熱點城市的限購、限貸、限售等行政性調控手段仍在持續。
  中國人民大學房地產金融高級研修班:價格情況分析
  從國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據來看,2019年新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格月度環比漲幅明顯回落,累計上漲6.81%和3.65%。其中,新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有17個,同比下降的城市有2個;二手住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個,同比下降的城市有16個。
  分城市層級看,一線城市延續了去年的調控效果,2019年新建商品住宅和二手住宅價格基本穩定,累計漲幅分別為3.85%和1.68%;二線城市2019年新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅從5月份開始持續回落,累計漲幅分別為7.34%和2.78%;三線城市2019年新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅從4月份開始持續回落,累計漲幅分別為5.89%和4.22%。
  從12月的房價指數來看,70城中有16個城市新建住房價格和26個城市二手住宅價格出現環比下跌,房地產市場拐點已經到來。
  如果說住房購買既可能包括消費需求又可能包括投資投機性需求,那么住房租賃則直觀地反映了消費需求,因而從租賃價格的變化可以窺見整個市場的動向。中原地產統計了四個一線城市和兩個二線城市的租金數據,整體來看,2019年各城市租金價格(除成都外)基本保持穩定或略有下降。北京住房租金水平延續了去年下半年的下跌趨勢,2019年租金水平累計下降4.50%;深圳2019年租金水平累計下降0.86%;上海2019年租金水平累計下降0.17%;廣州2019年租金累計上漲0.24%;成都住房租金從2015年開始一直呈上升趨勢(去除季節性波動),2019年租金水平累計上漲6.79%;天津2019年租金水平累計下降3.95%。
  總體來看,2019年一線城市租金水平穩中有降,即使在6、7月份高校畢業生住房租賃需求集中釋放時期,一線城市也未表現出明顯的季節性上漲。從租金視角來看,一線城市對人才的吸引力似乎表現出下降的趨勢。成都和天津代表了二線城市中兩個典型的發展態勢:成都受益于國家區域中心城市的定位,周邊缺乏強有力的競爭城市以及一系列吸引人才的政策,租金從2015年開始就一直呈上升趨勢,表明對人才的吸引力持續上升;天津受吸引力更強的北京影響,在新一輪城市化背景下競爭力下降明顯,租金水平較2016年出現較大下降。
  上文考察的是住房價格的絕對水平,這里我們計算一個相對指標,即租金資本化率。租金資本化率=每平米住宅價格/每平米住宅一年租金,其含義是一套住宅完全靠租金收回成本要經過多少年,也可衡量房地產泡沫的嚴重程度。這一概念與租售比類似,但更加直觀;國際上通常認為合理的租售比為1:300,換算成租金資本化率為25年。圖3反映了各線城市的租金資本化率情況,從一二三線城市租金資本化率的走勢可以清晰地看出本輪房價泡沫的發酵過程:深圳于2015年下半年開始房價泡沫急劇膨脹,北京、上海緊隨其后,上漲起始點為2016年3月,廣州于2016年9月開始上漲;二線城市從2016年3月開始房價泡沫快速上漲;三線城市的上漲起點則始于2016年底。
  2019年,四座一線城市的租金資本化率呈穩中略升態勢,平均租金資本化率為61.14年,主要原因是租金的絕對價格有所下降,帶來租金資本化率的上升。如果租金持續下降,未來一線城市房價出現下跌的概率極大。同期,二線城市的租金資本化率開始企穩,2019年12月二線熱點城市租金資本化率為53.80年,二線非熱點城市租金資本化率為48.57年。三線城市方面,租金資本化率一直保持在30年左右的水平,自去庫存政策以來三線城市的這一指標出現上漲,從2016年10月的30.31年上漲至2019年12月的35.80年,總體上漲了18.11%。
  這表明三線城市已經有了房價泡沫積聚的苗頭,我們應該警惕三線城市房地產價格泡沫風險的不斷積聚。三線城市房價漲幅超過租金漲幅主要是由棚改貨幣化安置導致的。通過棚改短期內釋放大量居民剛性住房需求,通過貨幣化安置大幅提高居民的住房購買能力,直接推動棚改主要地區的三線城市房價上漲。房價的上漲導致三線城市住房市場投機投資性需求大幅增加,進一步推動房價的上漲和租金資本化率的不斷上升。但從城市化規律看,三線城市的工業化成熟度、服務業集中度都遠不如一、二線城市,且大多數三線城市更是人口凈流出地區。在目前各省棚改規模下降、、貨幣化安置政策逐步退出的背景下,這些地區的房價未來很可能會發生大幅下跌。這將不僅對三線城市穩增長帶來負面影響,更可能引發地方政府債務和財政危機。

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