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人大房地產金融班:2019年度房地產金融分析

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發表于 2020-3-12 09:16:55 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  從房地產市場運行情況來看,始于2016年9月底的本輪調控,政策效果已經顯現,房地產市場的拐點已經到來。具體表現在:2019年一線城市房價基本穩定,二線城市房價高溫消退,三線城市房價漲幅收窄,房價指數環比下跌城市數量增多,住房銷售漲幅放緩,土地溢價率持續下降,土地流拍數量激增等多個方面。
  從房地產金融形勢來看,房地產金融風險仍是監管重點。2019年二季度以來房企融資政策進一步收緊,個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位,但增速持續放緩;隨著LPR定價機制的實施和LPR緩慢下行趨勢的延續,未來1-2年個人住房抵押貸款利率還會繼續下降;從新增貸款價值比的估算情況來看,個人住房抵押貸款整體風險較小。房企融資方面,二季度以來房地產企業開發貸、信托、信用債等融資渠道再次全面收緊,融資成本也呈上升趨勢。
  展望2020年,受新冠肺炎疫情影響,短期看房價漲幅整體回落,甚至部分城市會出現同比回落情形。2020年二季度之后市場是否轉暖很大程度上取決于政策,我們認為“住房不炒”是一項長期政策,防止過快上漲的基調不會轉變;但房價快速下跌亦會產生金融風險和經濟沖擊,我們建議在非常時期將“因城施策”頂在前面,采取對沖甚至小幅超調的政策應對地方政府財政壓力。
  分城市層級看,湖北省大部分城市房價面臨下行壓力,一方面,因疫情導致的個人債務問題會傳導至房地產市場;另一方面,疫情反映出的治理問題會導致外部需求下降。然而,湖北理想的地理位置、發達的基礎設施、合理的產業結構等優越條件不改變其長期上漲的趨勢。總體上,一線城市方面,房價可能在下半年重新企穩甚至略有上升,此次疫情使人們意識到,房價構成中不僅包括建筑成本、地理位置、周邊環境等要素,也包括了城市治理的軟要素,一線城市(尤其是上海)在這一點上無疑是優越的。租金方面甚至會先于房價上漲,因為長租公寓在疫情中成本費用需要覆蓋。二線城市房價將繼續分化,那些在疫情中響應快速、措施有力的東部城市將上漲,其邏輯與一線城市一致。三四線城市預計上漲乏力,盡管地方政府有較強動力托市,但需求恐難以保持。
  金融機構對于房地產企業正常、合規的資金需求將會給予較為充分的滿足,但房地產企業融資收緊的局面不會有根本的改變。金融機構對房地產企業的信貸支持力度會產生更大分化,優質的國有房企或資產負債率較低的上市房地產企業資金面甚至會略有改善,部分高杠桿經營的民營大型房企和中小房企融資仍較為困難,行業集中度可能會進一步提升。
  風險提示方面,2020年房地產市場有以下風險點值得關注:第一,三四線城市的房價泡沫積聚以及庫存進入新一輪上升周期;第二,中小房企債務風險以及帶來的破產數量快速上升問題;第三,三四線城市的房價問題所導致的地方政府償債的壓力;第四,湖北部分疫情嚴重城市的住房金融風險以及房企破產風險。

  課程報名:李主任 13911249815

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